鄭州商業用房庫存能賣7年多 二七區庫存量最大



數據顯示,二七區商業用房庫存量最大

鄭州商業用房庫存量依然較大,目前去庫存周期達到88.7個月,其中,二七區存量最大。

鄭州商業市場的風險和泡沫是否會隨著“閉店”現象進一步加劇?投資的商鋪是否成瞭“不良資產”?河南商報記者深入市場為您打探和分析。

【數據】

鄭州商業用房

庫存壓力巨大

前幾年,鄭州商業地產處於爆發期,眾多項目集中入市,形成瞭階段性供給高峰。這方面,鄭州商業用房庫存表現比較明顯。

來自鄭州市房管局的統計數據顯示,今年11月,鄭州商業用房供應量為19.61萬㎡,同比增長80%。但從銷量來看,和供應有較大差距,月內僅去化3.8萬㎡,成交量同比下降38%。

鄭州市商業用房供應量在經過9月份的回落之後,10月份大幅反彈,11月份雖然有所回落,但供應量依然高位運行。截至12月,鄭州商業用房累積庫存達到361.91萬㎡,按照近3個月月均4.08萬㎡的去化速度計算,去化周期需要88.7個月,去化壓力巨大。

分區域來看,二七區以94.89萬㎡的庫存量位居第一,其次是金水區,達69.73萬㎡,中原區、管城區、鄭東新區、高新區的庫存量分別為49.46萬㎡、49.23萬㎡、44.92萬㎡、37.06萬㎡。在所有區域中,惠濟區和經開區的庫存量最小,僅有12.41萬㎡、4.37萬㎡。

以此數據來看,未來商業的生存狀態會異常艱辛,商業市場的風險和泡沫也是存在的。

【觀點】

閉店現象要區分來看

今年以來,“火鍋店”“小龍蝦店”閉店現象一波接著一波。今年年中,鄭州市東風路和文博東路交叉口附近眾多餐飲店大規模閉店,讓外界對實體店有瞭不同的猜想。庫存高企,再加上閉店潮,讓商鋪成瞭“眾矢之的”。

12月29日,河南商報記者在鄭東新區走訪時發現,空鋪現象仍然存在,但店鋪轉讓並不多。在金水東路沿線某地產項目附近,多數底商正在進行緊張施工,已經開門營業的有煙酒店、辦公用具店、土特產店等,甚至還有創業孵化機構租下瞭整個地面一層。而在高鐵區域,諸如茅臺酒文化展覽館、豪車銷售、奢侈品店等主打高端產品的店鋪不在少數。

對於這種現象,RET睿意德策略顧問鄧壯最近也走訪瞭多個項目,有不同的看法。

他說:“雖然鄭州出現局部關店現象,但這僅限於個別地段差、缺乏規劃和後期管理、人口導入出現問題的新區。而在繁華的商業區,商鋪卻經營良好,一些租金增速較為合理的項目,仍舊能夠穩定經營,商鋪價值很難受到影響。”

鄧壯分析稱,新常態經濟大環境下,中國目前正處在從出新北平溪汽車貸款口導向向內需導向轉型、從低端傳統制造業向高端制造業轉型時期。在這樣的市場環境下,商鋪所容納的業態、品牌也悄然發生著改變,盈利能力強、品牌檔次高、有特色的商傢,正在加速進入,而低端業態、品牌正在被租金的增長淘汰出局。

目前在鄭州出現的隻能說是零星閉店問題,對於本就不具備優質商業發展潛質的項目,無論是現在還是未來,閉店都是正常現象,因此要區分來看。

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鄭州商鋪市場將出現兩極分化

先看一個RET睿意德在9月份舉的鄭州商鋪投資價值分析的例子。

比如說藍堡灣,它的靜態投資回報是4.5%,和曼哈頓、中原萬達比,藍堡灣當時銷售價格較高,因此,其靜態回報是偏低的。但隨著高端人群的進入,以及後期項目完工,其租金也有很大提升。

除瞭項目購買的價格和租金的回報,未來人口的導入、交通的改善、城市擴容等因素也會使“邊緣區域”變成“核心區域”,這些都會影響到商鋪的投資價值。

在上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,鄭州的發展有明顯的後發優勢,因為人口紅利仍然在持續強勁釋放,這對商業發展、商鋪價值的提升仍然具有巨大的促進作用。從產業發展角度來看,大量企業進入鄭州,產業創造就業的前景較好,能夠為人口導入提供優越條件。

鄧壯說,從收益率的角度來看,現階段市場帶有主動調低預期、穩步轉型發展的特點,其實中長期商業發展是被普遍看好的,即使今年低瞭一點,在調整結束步入正軌後,也會出現補償性回調。

鄧壯預測,未來,鄭州商鋪市場將出現兩極分化的現象,有大型集中商業帶動、業態規劃因地制宜、客群定位精準的項目,其發展大多有可持續性,後期租金上漲、資產升值潛力較大;在前期定位階段思考不充分,而出現同質化甚至較大定位偏差的項目,未來的銷售和租賃都會出現問題。





本文來源:大河網

責任編輯:任萬順_NF5229




新聞來源http://money.163.com/15/1231/08/BC5CS1ME00253B0H.html

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