北京“孫河”猜想:去年曾兩次流拍



“孫河”猜想

信用貸款融資利率多少免費諮詢試算去年曾兩次流拍的孫河BCDE地塊再次掛牌出讓,其“命運”引發業內關註

孫河是目前北京樓市已成規模的高端產品聚集地,其土地價格也一度水漲船高,去年中糧地產拿下的HIJ地塊樓面價高達5.2萬元/平方米。然而炙手可熱的區域也有無人問津的時候,去年7月和9月份,孫河鄉BCDE地塊曾兩次流拍。

今年7月底,北京市國土局網站的經營性用地出讓公告顯示,這宗土地已被更名為“北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。與之前相比,地塊的土地面積有所“縮水”,起始價也略有下調。

猜想1 三度流拍會否出現?

在新的掛牌文件中,孫河BCDE地塊已經取消瞭地塊內的中小學合校用地部分,地塊土地面積為20.35萬平方米,其中建設用地面積12.11萬平方米,建築控制規模約為14.37萬平方米。而此前掛出的土地面積達33.94萬平方米,其中建設用地面積15.71萬平方米,建築控制規模約為17.61萬平方米。

此外,該宗土地在價格方面也進行瞭一定的調整,此次地塊的掛牌出讓起始價為43.22億元,起拍樓面價調整為3萬元/平方米。而在此前兩次流拍時,其掛牌出讓起始價格則為46億元和42.3億元。房屋貸款利率比較2016信貸年息

“從掛牌情況上來看,孫河地塊在價格和配置上都有所調整,應該會吸引不少企業的關註。”亞豪機構市場總監郭毅表示,之前的兩次流拍主要還是由於當時北京樓市行情並不景氣,該地塊的掛牌起始樓面價及總價都處在較高的水平,而且房企預期該區域未來競爭壓力較大。而今年的情況則有所不同,一方面市場已經回暖,另一方面由於目前北京的優質土地已經較為稀缺,像大興瀛海、龐各莊等非傳統熱點區域都遭到瞭房企激烈爭搶,據區域熱度預判,孫河這一優質地塊流拍的可能性基本沒有,但究竟會不會成為地王,還要從具體競爭情況來看。

猜想2 中糧地王能否解套?

此前,孫河地塊之所以備受關註,其原因主要還是因為該地塊區位條件優越,且出讓宗地大多適合打造別墅產品,因而聚集瞭相當數量的品牌開發商和高端項目。隨著土地價格的水漲船高,房企拿地成本也越來越大,2013年7月23日,中糧以23.6億元、同時配建3.3萬平方米公租房的代價,拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊,地塊溢價率42.1%,實際樓面價高達4.8萬元/平方米,刷新瞭當時北京土地出讓歷史上的單價紀錄。

在中糧拿下該地塊之後,就有部分業內人士指出,該宗地拿地成本過高,隻有按照目前8萬元以上的預售價格進行銷售,才可以保證利潤。5月30日,中糧瑞府取得瞭預售證,總共48套房源裡面,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米。不過據中原地產首席分析師張大偉統計,中糧瑞府在7月份時實際成交均價在6.7萬元/平方米。

“孫河這個板塊規劃的都是容積率在1.0的低密地塊,規劃的就是高端別墅區。最終的價格我覺得還是會達到溢價上限,最終會到達5萬元左右的成交樓面價,這個價格也是市場所能夠接受的。”郭毅向記者表示。

“隨著時間的推移和房價的水漲船高,很多地王都自然而然就會解套。中糧所拿的孫河地塊也是如此。”一位房企人士如是表示。

猜想3 又將打造高端產品?

目前的孫河板塊主要以別墅項目為主,進駐最早的龍湖在2012年9月以2.02萬元/平方米的樓面價拿下該宗地塊,而2013年1月,泰禾拿地樓面價則已經上升到2.9萬元/平方米,再加上2013年7月在此拿下孫河地王的中糧,這三傢企業在孫河打造的項目均以別墅項目為主。其中龍湖雙瓏原著以及泰禾院子在北京市場上都取得瞭不錯的成績,而新掛出的地塊,如無意外的話也將被最終拿地的開發商打造為高端項目。

在郭毅看來,由於該區域內目前已經集中瞭相當數量的高端產品,未來將形成一個高端別墅聚集區,而對於同質化競爭的問題,則不需要太過擔心。她認為,不同於普通商品房,對別墅來說,需要形成整體別墅范圍才會好賣。“隻有別墅形成瞭規模,高端客群集中在一起,才會將優質配套吸引過來,整個片區的消費力才能夠發揮,而僅有一兩個項目是很難將高端配套吸引到周邊,並形成規模的。”因此,該宗地塊的入市無論結果如何,都將對整個區域發展產生有利影響。

猜想4 中糧還想“再下一城”?

“泰禾院子和龍湖雙瓏原著在孫河都已經取得瞭很大的成功,證明瞭該區域的價值。不少房企對這一高門檻地塊也十分關註。而據我們瞭解,目前中糧和首開對這宗重新掛出的土地興趣較大,都正在跟進中。而萬科今年也在著力打造其高端事業部,因此參與拿地也並非沒有可能。”一位不願具名的品牌房企負責人向記者透露。

泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男則向記者表示,對於重新掛出的這一地塊,他們也有所關註,但是對於最終會不會參與拿地,現在還不方便透露。

“總的來說,孫河區域是沒有什麼問題的。”沈力男告訴記者,現在其他區域的樓面價都已經到5萬元以上瞭,孫河區域的價值放在那裡,未來的發展潛力隻會更大。“前兩次孫河地塊流標的主要原因並不在地塊本身,而目前該地塊的起拍價雖然比前兩次有所下調,但還是高達3萬元/平方米,因此該地塊的出讓對於區域也應該會有一個較為明顯的帶動作用。”沈力男表示。

新京報記者 陳禹銘

(原標題:“孫河”猜想)房貸屏東滿洲房貸

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150807/025922900629.shtml


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