北京“孫河”猜想：去年曾兩次流拍
“孫河”猜想
信用貸款融資利率多少免費諮詢試算去年曾兩次流拍的孫河BCDE地塊再次掛牌出讓，其“命運”引發業內關註
孫河是目前北京樓市已成規模的高端產品聚集地，其土地價格也一度水漲船高，去年中糧地產拿下的HIJ地塊樓面價高達5.2萬元/平方米。然而炙手可熱的區域也有無人問津的時候，去年7月和9月份，孫河鄉BCDE地塊曾兩次流拍。
今年7月底，北京市國土局網站的經營性用地出讓公告顯示，這宗土地已被更名為“北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。與之前相比，地塊的土地面積有所“縮水”，起始價也略有下調。
猜想1 三度流拍會否出現？
在新的掛牌文件中，孫河BCDE地塊已經取消瞭地塊內的中小學合校用地部分，地塊土地面積為20.35萬平方米，其中建設用地面積12.11萬平方米，建築控制規模約為14.37萬平方米。而此前掛出的土地面積達33.94萬平方米，其中建設用地面積15.71萬平方米，建築控制規模約為17.61萬平方米。
此外，該宗土地在價格方面也進行瞭一定的調整，此次地塊的掛牌出讓起始價為43.22億元，起拍樓面價調整為3萬元/平方米。而在此前兩次流拍時，其掛牌出讓起始價格則為46億元和42.3億元。房屋貸款利率比較2016信貸年息
“從掛牌情況上來看，孫河地塊在價格和配置上都有所調整，應該會吸引不少企業的關註。”亞豪機構市場總監郭毅表示，之前的兩次流拍主要還是由於當時北京樓市行情並不景氣，該地塊的掛牌起始樓面價及總價都處在較高的水平，而且房企預期該區域未來競爭壓力較大。而今年的情況則有所不同，一方面市場已經回暖，另一方面由於目前北京的優質土地已經較為稀缺，像大興瀛海、龐各莊等非傳統熱點區域都遭到瞭房企激烈爭搶，據區域熱度預判，孫河這一優質地塊流拍的可能性基本沒有，但究竟會不會成為地王，還要從具體競爭情況來看。
猜想2 中糧地王能否解套？
此前，孫河地塊之所以備受關註，其原因主要還是因為該地塊區位條件優越，且出讓宗地大多適合打造別墅產品，因而聚集瞭相當數量的品牌開發商和高端項目。隨著土地價格的水漲船高，房企拿地成本也越來越大，2013年7月23日，中糧以23.6億元、同時配建3.3萬平方米公租房的代價，拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊，地塊溢價率42.1%，實際樓面價高達4.8萬元/平方米，刷新瞭當時北京土地出讓歷史上的單價紀錄。
在中糧拿下該地塊之後，就有部分業內人士指出，該宗地拿地成本過高，隻有按照目前8萬元以上的預售價格進行銷售，才可以保證利潤。5月30日，中糧瑞府取得瞭預售證，總共48套房源裡面，其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米，其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米。不過據中原地產首席分析師張大偉統計，中糧瑞府在7月份時實際成交均價在6.7萬元/平方米。
“孫河這個板塊規劃的都是容積率在1.0的低密地塊，規劃的就是高端別墅區。最終的價格我覺得還是會達到溢價上限，最終會到達5萬元左右的成交樓面價，這個價格也是市場所能夠接受的。”郭毅向記者表示。
“隨著時間的推移和房價的水漲船高，很多地王都自然而然就會解套。中糧所拿的孫河地塊也是如此。”一位房企人士如是表示。
猜想3 又將打造高端產品？
目前的孫河板塊主要以別墅項目為主，進駐最早的龍湖在2012年9月以2.02萬元/平方米的樓面價拿下該宗地塊，而2013年1月，泰禾拿地樓面價則已經上升到2.9萬元/平方米，再加上2013年7月在此拿下孫河地王的中糧，這三傢企業在孫河打造的項目均以別墅項目為主。其中龍湖雙瓏原著以及泰禾院子在北京市場上都取得瞭不錯的成績，而新掛出的地塊，如無意外的話也將被最終拿地的開發商打造為高端項目。
在郭毅看來，由於該區域內目前已經集中瞭相當數量的高端產品，未來將形成一個高端別墅聚集區，而對於同質化競爭的問題，則不需要太過擔心。她認為，不同於普通商品房，對別墅來說，需要形成整體別墅范圍才會好賣。“隻有別墅形成瞭規模，高端客群集中在一起，才會將優質配套吸引過來，整個片區的消費力才能夠發揮，而僅有一兩個項目是很難將高端配套吸引到周邊，並形成規模的。”因此，該宗地塊的入市無論結果如何，都將對整個區域發展產生有利影響。
猜想4 中糧還想“再下一城”？
“泰禾院子和龍湖雙瓏原著在孫河都已經取得瞭很大的成功，證明瞭該區域的價值。不少房企對這一高門檻地塊也十分關註。而據我們瞭解，目前中糧和首開對這宗重新掛出的土地興趣較大，都正在跟進中。而萬科今年也在著力打造其高端事業部，因此參與拿地也並非沒有可能。”一位不願具名的品牌房企負責人向記者透露。
而泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男則向記者表示，對於重新掛出的這一地塊，他們也有所關註，但是對於最終會不會參與拿地，現在還不方便透露。
“總的來說，孫河區域是沒有什麼問題的。”沈力男告訴記者，現在其他區域的樓面價都已經到5萬元以上瞭，孫河區域的價值放在那裡，未來的發展潛力隻會更大。“前兩次孫河地塊流標的主要原因並不在地塊本身，而目前該地塊的起拍價雖然比前兩次有所下調，但還是高達3萬元/平方米，因此該地塊的出讓對於區域也應該會有一個較為明顯的帶動作用。”沈力男表示。
新京報記者 陳禹銘
(原標題：“孫河”猜想)房貸屏東滿洲房貸
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150807/025922900629.shtml
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